再审商评（八）｜再审适用公序良俗原则认定租赁合同无效

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

一、案情简介

精品酒店(化名)经营者系李某(化名)。2011年7月27日，精品酒店中标某物资供应站办公大楼的租赁权，并出具《承诺书》，承诺中标以后严格按照权威部门出具的加固改造方案，对办公大楼进行科学、安全的加固再使用该大楼。

同年8月29日，精品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将办公楼出租给精品酒店，用于经营商务宾馆。在第五条特别约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用;3.精品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。

2011年10月26日，精品酒店在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

江西省建设企业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，鉴定结果和建议是：建议尽快拆除全部结构。

李某向一审法院提出诉请：

一、解除《租赁合同》;二、物资供应站返还保证金;三、物资供应站赔偿李某各项经济损失。

物资供应站反诉诉请：

判令李某承担侵权责任。

一审判决：

一、解除《租赁合同》;二、物资供应站返还李某投标保证金;三、李某赔偿物资供应站损失。

李某不服提出上诉，二审法院判决：

一、物资供应站返还李某投标保证金，履约保证金;二、李某赔偿物资供应站经济损失。

李某、物资供应站均不服二审判决，向最高人民法院申请再审。

二、案件审理经过

二审法院认为：

一、关于案涉房屋能否出租、《租赁合同》是否实际履行的问题。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租……(五)不符合房屋安全标准的。案涉房屋早在2007年就已被江西省建设企业安全生产监督管理站鉴定为D级危房，并被建议予以拆除，且出租前也未进行过维修、加固，依据上述规定不能出租。案涉房屋在2012年1月3日加固过程中已倒塌，租赁合同的标的物灭失，合同约定计付租金的时间(2012年4月1日)也未开始，故案涉房屋《租赁合同》并未实际履行。

二、关于李某是否应赔偿物资供应站经济损失的问题，一审判决经济损失，包括三部分：一是案涉房屋毁损损失，二是案涉房屋毁损后物资供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用，三是租金损失。对于租金损失，因案涉房屋系D级危房，依照相关规定不能出租，其租金损失不予支持。剩余两项损失系物资供应站因案涉房屋毁损所遭受的直接经济损失，因房屋系在李某委托的加固过程中倒塌的，但双方均有过错，故李某应向物资供应站赔偿上述两项损失的50%。

再审法院认为：

结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，确认《租赁合同》无效。

关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，上述费用应由物资供应站自行承担。因李某对于《租赁合同》无效亦有过错，故对李某的损失依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由其自行承担。李某向物资供应站支付保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给李某。

综上，最高人民法院作出判决：一、撤销一审判决、二审判决;二、确认李某经营的精品酒店与物资供应站签订的《租赁合同》无效;三、物资供应站向李某返还保证金。

三、案件总结

对于危房租赁，再审法官认为本案最根本的是合同效力问题，到底是基于合同目的不能实现而解除合同，还是合同自始无效，再审法官进行了详细的论述。违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

从本案中，能看出再审对于纠正原审判决的错误具有重要意义。因各级法院对案件事实的把握和法律适用的理解有一定的差异，因此当事人如果认为原审判决对案件的处理失之偏颇，可以通过申请再审，请法院按照再审程序依法改判，以维护当事人的合法权益。