建工商评（八）｜工程价款优先受偿权的受偿顺位

随着房地产开发市场的不断发展，加上房地产开发周期较长、难度大、资金流不稳定等特点，开发商拖欠工程价款的情况时有发生。为了优先保护承包人的利益，《民法典》第八百零七条继承了《合同法》第二百八十六条的规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条也明确了这一点。但该优先权并非绝对优先，下面商则诉讼团队以(2021)最高法民终600号判决书作为参考，对工程价款优先权的几个问题展开讨论。

案情简介：

2016年5月16日，胡某与RH公司WXF公司签订《商品房购销合同》，约定以总价723,151元向RH公司购买案涉房屋，首付223,151元，剩余房款在办理按揭贷款后支付，胡某已自2017年接房后就装修入住使用至今。后RH公司因建设工程施工合同纠纷案被法院强制执行，于2016年6月13日法院查封了RH公司的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人胡某以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。一审法院于2020年9月24日做出执行裁定，驳回胡某的执行异议。胡某对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。

胡某向一审法院起诉请求：1.确认其享有案涉房屋的物权期待权。2.不得执行、拍卖案涉房屋。

一审、二审法院观点一致认为，本案的争议焦点为，胡莉对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。

CH公司主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，法院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。

第一，《工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。

第二，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗CH公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。CH公司的相应上诉理由，不能成立。

本案中，CH公司作为承包人，对RH公司的工程款有优先受偿权，但仅优先于抵押权及其他债权，不得对抗消费者生存权。那么工程价款优先权应当处于什么样的受偿顺位呢?还有哪些权益优先于工程价款优先权?

什么是工程价款优先权？

在建设工程施工法律关系中，优先权体现为工程价款依照法律规定对债务人的财产处于优先于其他债权人的受偿顺位。其表现为清偿顺位的优先，并非仅有程序意义。只要产生优先权的财产能够折价或者拍卖、变卖，优先权人的民事权益即可实现。工程价款优先权是法律为了维护社会公平与正义，维护相对弱者生存权利和社会秩序而赋予特种债权的债权人的一项民事权利。工程价款优先权不同于抵押权、质押权，不需要双方当事人合意;不需要办理抵押登记以公示;权利客体固定，不能以第三人财产作为变现对象。与之相似有劳动报酬优先权，丧葬费用优先权等。

工程价款优先受偿权的优先效力

工程价款优先受偿权优先于抵押权。不能根据工程价款优先权的产生时间、抵押权设立的时间判断哪种权利优先。时间先后的规则适用于性质完全相同且法律有明确规定的权利之间。工程价款优先受偿权只在发包人应当支付工程价款之后才可能产生优先权。抵押权的产生不依赖于建筑物的完成，所以抵押权的设立时间极可能早于工程价款产生。因而若以时间先后顺序来判定两权利的受偿顺序，则工程价款优先权的设立就丧失了意义。

工程价款优先受偿权的法定阻却事由

首先优先受偿权可以被放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。根据《建设工程法律解释》第四十二条规定可知，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

其次存在法律明文规定的例外情形时，亦可阻却优先权行使：

(1)建设工程的性质不宜折价、拍卖的。如国家机关、军工国防、社会公用公益工程。《中华人民共和国民法典》第二编物权编第七百九十九条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。举轻以明重，这些公益设施如果属于建设工程，当然也不能转让，更不宜折价、拍卖用于偿还建设工程价款。

(2)商品房如已交付消费者，为优先保护消费者权益，不再适用建设工程价款的优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，商品房消费者在人民法院查封之前已签署合法有效的买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人无其他居住的房产，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院予以支持。

(3)建设工程质量不合格。《建设工程法律解释》第三十八条、三十九条指明，无论工程是否竣工，只要承包人建造的建设工程质量合格，其有享有优先受偿权。反面解释可知，根据《中华人民共和国民法典》第七百九十三条规定，建设工程质量不合格，承包人没有请求支付工程价款的权利，当然也无权享有工程价款优先受偿权。

故工程价款优先受偿权并非绝对的优先，但优先于一般债权和抵押权。行使该权利时应当妥善处理受偿顺位问题。