商则法评｜破产分配中的各类优先权

在破产程序中，抵押权人处于优先地位，但还可能存在购房消费者的超级优先权、建设工程价款的优先权、拆迁安置权益、划拨土地出让金及抵押前欠税等各类优先权。在破产财产固定的情况下，进入破产程序后的清偿顺位直接影响债权人受偿情况。因此，厘清各类优先权的顺位对于债权人而言至关重要。

一、建设工程价款的优先受偿权

根据法律规定，建设工程价款的优先受偿权应当优先于抵押权。

参考案例：（2024）最高法执监164号：鉴于某工程公司经生效法律文书确认享有建设工程价款优先受偿权，该优先受偿权优先于抵押权，案涉房产拍卖后，在存在另案申请执行人某工程公司主张工程价款优先受偿权，以及另案申请执行人某投资公司主张抵押权时，广州中院径行将拍卖所得价款及流拍房产交付抵押权人某投资公司抵偿所欠债务，损害了某工程公司建设工程价款优先受偿权，广东高院及广州中院经异议复议程序，裁定撤销案涉房产抵债及拍卖价款支付的执行行为，结论正确。

二、购房消费者的优先权

支付全部或大部分购房款的购房消费者权益受到法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行。

参考案例：（2021）最高法民申1385号：最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

三、基于拆迁安置而享有的民事权益

权利人对安置置换的房产所拥有的权利是一种特种债权，具有物权的优先效力，应优先于工程价款优先受偿权、抵押权、普通债权。

参考案例：（2021）最高法民申31号：《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。据此，案外人基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于建设工程价款优先受偿权。

（2021）最高法民申45号：“因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权；诉争的201铺和302铺属阳新市场中心拆迁还建房，阳新市场中心对201铺和302铺享有的特种债权分别优先于杨纯对上述商铺享有的普通债权和抵押权。”

四、拆迁折价补偿款                                               

被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护，应当优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和抵押债权。

参考案例：（2021）最高法民申31号：《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在涉及拆迁房屋安置情形下，因被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，故其享有的民事权益相比一般购房的消费者有更优先的保护效力。据此，案外人基于拆迁安置而享有的民事权益应当优先于建设工程价款优先受偿权。

五、税款

对于破产拍卖、处置程序中产生的各项税款，其属于拍卖所发生的必要费用，司法实践中目前普遍认可其相较于抵押权具有优先性。

参考案例：（2021）粤01执复231号：“晓燕湾”项目土地增值税的缴税义务是否发生在安能公司名下67个车位办理抵押登记之前，是本案的基本事实，也是安能公司所欠缴的税款在执行中是否具备优先权的关键问题……虽然复函中明确应补缴税款的清算项目不包括从化法院拍卖的67个车位，但是该67个车位属于被执行人安能公司名下财产。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条第三款、第四十五条第一款规定及上述司法解释，在具有优先权的情况下，海珠税局可以函请从化法院协助划扣相应数额的拍卖款用于补缴被执行人所欠缴的税款，故从化法院在前述基础事实未查清的情况下，驳回海珠税局的异议请求，显然处理不当。