执行商评｜商品房预售资金监管账户能否进行查封、冻结、划扣

2022年1月，最高人民法院、住房与城乡建设部、中国人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（以下简称《通知》），对法院冻结、扣划监管账户资金问题作了较为具体的规定。

一、关于法院冻结监管账户资金的规定

1.人民法院可以冻结预售资金监管账户，但应当及时通知当地住建部门。开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。

2.账户冻结期间，申请人申请项目建设所需资金（如工程建设进度款、材料款、设备款等）或者购房合同解除后的应退还的房款，经项目所在地住建部门审核同意，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

二、关于法院划扣监管账户资金的规定

（一）法院可以划扣监管账户资金的情形

1.商品房项目完成所有权首次登记后可以扣划。《通知》第一条规定，“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”。根据上述规定，法院在冻结商品房预售资金监管账户后，在相关工程竣工、商品房项目完成房屋所有权登记前，不得扣划。该规定的目的是在对开发商使用商品房预售款予以限制和监管，防止挪作他用。但是，监管账户对应的商品房项目完成首次登记后，意味着监管账户对应的房产已经竣工验收，可以交付使用，监管任务已经完成，此时，即使开发企业销售惨淡，经营困难，其他非该预售资金监管账户对应房产尚未竣工，在此情形下，法院仍然可以扣划该监管账户内资金。

2.超出监管额度的款项可以扣划。各地建设主管部门对监管额度都有明确的规定，在监管协议中也会对监管额度进行约定，这个监管额度一般是开发商、施工单位、住建部门共同核算的结果，足以确保商品房后期建设顺利完成。对于监管账户中超出监管额度以外的款项，监管部门也允许开发企业自行提取和使用，《通知》规定“对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施”，那么，对于超出监管额度以外的款项，法院自然可以扣划，也无需建设主管部门审批。

3.退还购房款可以扣划。商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措，监管账户中的款项本来就来自于购房者缴纳的购房款，购房者的购房合同解除后，其要求退还购房款，属于《通知》第二条规定的可以支付的情形。

4.工程款可以扣划。监管账户的目的是完成楼盘后续建设，监管以后产生的工程款，自然应该按照工程进度进行划付，容易产生争议的是前期所欠的工程款（包括更换施工单位后欠前期施工单位的工程款）是否可以从监管账户中扣划。政府和开发企业一般都不同意扣划，理由是后续建设资金缺口较大，一旦扣划，将可能导致保交楼出现困难。但是，设立商品房预售资金监管账户的目的是保障完成工程建设所必需的建筑材料、设备购置款、施工进度款及本工程其他相关费用落到实处，因该项目的建设产生的工程款都应该得到保障，且工程的顺利竣工验收离不开各个施工单位的密切配合，前期所欠工程款从监管账户中扣划，符合设立商品房预售资金监管的基本目的，不违反专款专用原则。

（二）法院不能划扣监管账户资金的情形

首先，根据《通知》要求，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

其次，对于一个工程项目来讲，监管账户一般按楼栋进行设立，每个监管账户对应不同的楼栋号，不同监管账户所保障的楼栋不一样，故一个项目存在多个监管账户，那么划扣时并非可以到任何一个监管账户中进行划扣，如果工程款不是因建设涉案监管账户相关的商品房项目而产生就不能扣划，这也是落实专款专用的必然要求，也符合施工单位工程款只能就其施工的工程享有优先权的原则。

三、法院只冻结不进行划扣的救济途径

当事人依据生效判决申请法院对已冻结的监管账户资金执行划扣时，法院却迟迟不予执行，当超过6个月仍未执行时，当事人可根据《民事诉讼法》第237条之规定，向上一级人民法院申请执行，上一级人民法院经审查，可以责令原人民法院在一定期限内执行，也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。

对于执行中的案件，当事人认为法院的执行行为违反法律规定的，如故意拖延执行的、应当恢复执行而不恢复的、其他人民法院对当事人已经申请保全的财产违法执行的等，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，法院应当在15日内对异议进行审查并作出裁定，当事人如果对法院异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。若当事人仍对复议裁定不服，可以向上一级人民法院申诉信访，上一级人民法院应当作为执行监督案件立案审查。