合同商评｜承租人要小心“买卖不破租赁”的例外情况

在租赁合同纠纷中，“买卖不破租赁”是一项耳熟能详的规则，不论过去的《合同法》，还是现在的《民法典》，都明确了这一规则，然而，这一规则并非没有例外，本文试以房屋租赁为例，针对“买卖不破租赁”的例外情形进行探讨。

一、什么是“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”是指，租赁物因买卖而发生所有权变动时，并不影响已经存在的租赁合同的效力，承租人可以按照租赁合同继续承租，简而言之，就是房屋卖出以后，房屋的新主人不能要求承租人立即腾出房屋，而是需要承继这一既有的租赁关系。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

依据《民法典》的上述规定，“买卖不破租赁”应当满足如下要件：

1.出租人和承租人之间形成了有效的租赁合同关系；

2.租赁合同关系形成在先，租赁物所有权转移在后；

3.承租人已实际占有租赁物；

4.租赁物所有权由出租人转让给第三人。

二、何种情形不适用“买卖不破租赁”？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根据上述司法解释，以下三种情况不适用“买卖不破租赁”规则：

1．当事人约定不受“买卖不破租赁”规则的约束。即出租人和承租人在租赁合同订立时就约定，如房屋出售，则租赁合同终止，如此一来，相当于双方达成了一个附解除条件的合同，当房屋所有权转移时，租赁合同解除，买受人自然不受“买卖不破租赁”规则的约束；

2．房屋在出租前已设立抵押权。此时，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现；

3．房屋在出租前已被人民法院依法查封。如果查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”。

上述例外情形的核心原理是：在这些情形中，房屋的所有权其实有较大可能发生变动，并且承租人对此有所预期，或者可被推定为明知，因此也就不存在信赖利益，自然不受“买卖不破租赁”规则的保护。

三、“买卖不破租赁”在特殊情形下是否适用？

1.转租是否适用“买卖不破租赁”规则?

不适用，本规定所称租赁是所有权人和承租人的关系，转租是承租人与次承租人的关系，前者的法律关系在受到保护后，后者的法律关系自然能受到保护，然而前者的法律关系终止后，转租合同就不具备履行条件，但是次承租人可以向转租人主张权利。因此，与其说转租情形不适用“买卖不破租赁”规则，不如说次承租人能否继续承租，取决于承租人的租赁权是否受到保护。

2.以租抵债是否适用“买卖不破租赁”规则？

依据最高人民法院的裁判观点，以租抵债的情形，不能适用“买卖不破租赁”规则：以房屋抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则——（2021）最高法民申26号判决。

四、结语

“买卖不破租赁”规则能够维护社会经济秩序，体现了法律所追求的秩序价值目标，在此基础之上，其虽有利于保护承租人的合法权益，但是在实践中，为了防止因例外情形而遭受经济损失，承租人可以着重注意以下问题：

1．签订租赁合同时，查询房屋的产权状态，确定是否存在查封或抵押等情形；

2.如果发现准备租赁的房屋已经被查封或者设有担保物权，建议在租赁合同中明确约定违约责任，如：“如果因为抵押权实现或者查封的房屋被拍卖，租赁合同不能继续履行的，出租人应承担违约责任，并赔偿承租人一系列损失：包括但不限于租金损失、装修损失、维权的相关成本支出等”；

3.如果房屋新的产权人要求承租人撤出租赁房屋，双方可以协商并签订协议，对承租人进行一定的经济补偿。